Subsanar o apelar un trámite que presentó el notario: quién firma, qué pide la Resolución 081-2025 y qué dice la norma si no eres peruano
Mauricio es venezolano, tiene carné de extranjería y compró un local en Surco. La notaría presentó la escritura a SUNARP por el SID y, a los pocos días, el registrador observó el título. El notario le dice que va a «contestar la observación», pero Mauricio no está de acuerdo con ella y quiere apelar por su cuenta. El caso es inventado, pero la pregunta es real: ¿quién puede subsanar y quién puede apelar un título que presentó otra persona, y con qué firma?
Para un peruano hay una respuesta escrita desde el 1 de junio de 2025. Para Mauricio, la norma no dice nada, y este artículo cuenta exactamente dónde se corta. Cierra la serie sobre la firma digital ante SUNARP, cuyo cuadro general está en el pilar, la firma digital ante SUNARP. Leímos las fuentes el 4 de noviembre de 2026.
Por qué el cliente no podía apelar
El artículo 143 a) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (Resolución 126-2012-SUNARP/SN) dice que, en el procedimiento registral, puede apelar «el presentante del título o la persona a quien éste represente». No leímos el TUO completo: lo conocemos por la Resolución 081-2025 y por resoluciones del Tribunal Registral que lo transcriben.
Con un título del SID-Notarios, el presentante es el notario. La Resolución 081-2025-SUNARP/SN (El Peruano, 30 de mayo de 2025) reconoce el problema en sus considerandos: en esos títulos «la figura de apelante la ostenta el notario atendiendo su condición de presentante del título, no comprendiéndose, a la fecha, alternativa técnica para que a quien éste represente, pueda interponer el recurso de apelación». El representado, o sea tú, era apelante en la letra del reglamento y no tenía por dónde serlo en el sistema.
Qué hace la Resolución 081-2025
Son cuatro artículos cortos.
| Artículo | Qué dispone |
|---|---|
| 1 | Incorpora, desde el 1 de junio de 2025, en el módulo ciudadano del SID, a nivel nacional, la apelación de procedimientos de inscripción electrónicos iniciados desde el módulo notarios, «con la respectiva firma electrónica del apelante y la validación digital de su identidad» |
| 1, segundo párrafo | La misma opción permite pedir informe oral, desistirse de la apelación y de la rogatoria (total o parcial) y hacer otras actuaciones ante el Tribunal Registral |
| 2 | Aprueba la «Plataforma de Autenticación de la Identidad Digital Nacional ID-PERÚ» del RENIEC para validar la identidad «de los ciudadanos peruanos que interpongan recurso de apelación» |
| 3 | Vigencia desde el 1 de junio de 2025 |
La resolución no crea un nuevo recurso ni cambia quién puede apelar: abre una puerta técnica para quien el reglamento ya legitimaba. Tampoco toca la subsanación, como se verá abajo.
Quién firma cada cosa
Aquí está la parte que más confunde, porque hay tres firmas distintas según quién actúe.
| Qué quieres hacer | Quién lo hace | Cómo se firma | Dónde lo dice |
|---|---|---|---|
| Presentar el título | El notario | Su certificado digital | Resolución 169-2023-SUNARP/SN, ya explicada en el pilar |
| Subsanar una observación, pagar una liquidación | El notario, desde el SID-Notarios | Se firma desde su módulo; la resolución no detalla con qué firma | Considerandos de la Resolución 081-2025 |
| Apelar como presentante | El notario, en el mismo módulo | Igual que arriba | Directiva SID, numeral 7.5 |
| Apelar como representado | Tú, en el módulo ciudadano | Firma electrónica (tu cuenta) más validación con ID-PERÚ | Resolución 081-2025, artículos 1 y 2 |
El numeral 7.5 de la directiva del SID (DI-002-SNR-DTR V.02, Resolución 186-2023-SUNARP/SN) dice que los documentos de reingreso, el desistimiento y la apelación, salvo el pago de liquidaciones, «requieren la firma digital del titular de la cuenta usuario». El artículo sobre el módulo ciudadano dejó abierto el choque entre ese numeral y el 7.10, que habla de contraseña. Para este caso concreto la 081-2025 contesta: quien apela como representado firma electrónicamente y se identifica con ID-PERÚ, sin certificado digital. Lo que no hace es modificar el 7.5 para el resto de reingresos, y no hallamos una modificatoria de la directiva.
La subsanación es el hueco. Los considerandos de la 081-2025 mencionan que desde el módulo notarios se puede hacer «la presentación de títulos, subsanación de observaciones, pago de liquidaciones e interponer recurso de apelación». La resolución solo abre al ciudadano la apelación. No encontramos ninguna norma que le dé al representado una vía propia para subsanar un título notarial: eso pasa por el notario. Es una lectura de lo que las fuentes dicen y no dicen, no una cita.
El procedimiento de apelación, paso a paso
El boletín «Sunarp te informa» n.º 7 (30 de mayo de 2025) describe los pasos. No pudimos recorrer las pantallas, porque exigen cuenta e identidad.
- Afíliate a la Casilla Electrónica de SUNARP en
https://casilla.sunarp.gob.pe. El boletín lo pone como requisito previo. Cómo funcionan las casillas electrónicas en general es tema del pilar sobre notificaciones electrónicas; aquí solo importa que sin ella no entras. - Instala la app ID PERÚ en el celular (Google Play o App Store).
- Regístrate en el módulo Ciudadanos del SID, gratis, en
https://sidciudadano.sunarp.gob.pe/sid/sesion.htm, con usuario y contraseña «de uso personal e intransferible». - Elige «Apelación de títulos presentados por notario». Solo vale si el notario presentó el título por el SID.
- Indica oficina registral, año y número del título y pulsa «Buscar». El sistema solo muestra títulos con estado observado, liquidado o tachado, y mientras esté vigente el asiento de presentación.
- Selecciona «apelar» y valida tu identidad en la app ID PERÚ, con «Iniciar autenticación» o escaneando un QR.
- Después de apelar, mientras el título figure como «Apelado», puedes desistirte o adjuntar documentos desde el mismo módulo, según el boletín. La resolución del Tribunal Registral se notifica por correo electrónico al recurrente, según el numeral 7.8 de la directiva.
Un detalle del boletín que la resolución no repite: habla de títulos en estado observado, liquidado o «con tacha sustantiva». El artículo 142 del TUO, tal como lo transcribe el Tribunal Registral, enumera las decisiones apelables: observaciones, tachas y liquidaciones, y «las demás decisiones de los registradores en el ámbito de su función registral». No procede contra inscripciones.
El plazo corre con el asiento de presentación
Este es el dato que más cuesta si se pasa. El artículo 144 a) del TUO dice que la apelación se interpone dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación del título, según la Resolución 2270-2023-SUNARP-TR (25 de mayo de 2023). Y el artículo 25, citado por la Resolución 584-2021-SUNARP-TR (14 de junio de 2021), dice: «El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha del ingreso del título, contados conforme a lo dispuesto en el Artículo 4 de este Reglamento».
Tres precisiones, todas de esas dos resoluciones y de la Resolución 157-2025-SUNARP/SN (14 de octubre de 2025), que repite los 35 días y habla de una prórroga de 25 y otra extraordinaria de hasta 60:
- La subsanación tiene un tope más corto. El mismo artículo 25 admite la subsanación «hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento», y el artículo 37 añade que, vencido ese plazo, el reingreso se rechaza «de plano».
- Apelar prorroga. Según el resumen que hace la 584-2021, el artículo 28 a) prorroga automáticamente la vigencia cuando se apela una observación, tacha o liquidación, hasta que vencen los plazos de los artículos 151, 161, 162 y 164 o se anota la demanda judicial.
- Apelar para ganar tiempo no sirve. La sumilla de la 584-2021 dice que cuando el recurso busca «obtener la extensión del plazo de vigencia del asiento de presentación y no se cuestiona la decisión del registrador», debe declararse improcedente.
Por qué importa para el cliente: el notario controla el título, y tú no ves el reloj si no lo miras. La Resolución 157-2025 aprobó que «Síguelo Plus» muestre la fecha actualizada de vigencia del asiento cuando hay prórroga extraordinaria (artículo 1), así que ahí puedes mirarla. Si no estás de acuerdo con una observación, abre el título el mismo día que te enteras.
Si no eres peruano
La respuesta corta: la Resolución 081-2025 no te menciona. Su artículo 2 aprueba ID-PERÚ del RENIEC para «los ciudadanos peruanos». El boletín repite «ciudadanos peruanos». Ningún texto que leímos dice que un extranjero pueda apelar por esta vía, ni que no pueda.
Lo que sí hay en las fuentes:
- El Reglamento de la Ley de Gobierno Digital (D.S. 029-2021-PCM), artículo 14.2, prevé que ID GOB.PE tenga dos servicios: «El servicio de autenticación para peruanos gestionado por el RENIEC» y «El servicio de autenticación para extranjeros gestionado por MIGRACIONES». Existe como previsión del reglamento. Que la plataforma autentique hoy a un extranjero ante SUNARP no está en ninguna fuente que hayamos leído; lo que se sabe de ID GOB.PE y los residentes está en el artículo sobre extranjeros residentes, y los niveles de confianza, en ID GOB.PE y sus niveles.
- El artículo 143 a) legitima al «presentante» o a «la persona a quien éste represente» sin distinguir nacionalidad. Es la regla del reglamento. Lo que la 081-2025 resuelve es el medio técnico, solo para peruanos.
- El numeral 6.6 de la directiva prohíbe, en un trámite iniciado por el SID, que incluye «de ser el caso, la presentación del recurso de apelación», ingresar papel: «se encuentra prohibido el ingreso de documentos en soporte papel respecto a dicho trámite».
De ahí no sale una vía para Mauricio. Sale lo que no tenemos: ni la confirmación de que pueda apelar por el módulo, ni una ruta en papel. Lo prudente, en su lugar, es pedir por escrito al notario que apele él mismo como presentante (el notario sigue siendo apelante en el SID-Notarios) y, a la vez, preguntar a la oficina registral qué ruta tiene para un extranjero. Ninguna de las dos cosas está garantizada por una norma que hayamos leído. No sabemos qué respondería SUNARP.
Lo que sale mal
- Pasa el asiento sin que nadie apele. El plazo es corto y no avisa. La apelación vencida es extemporánea.
- Te registras en el módulo y no ves tu título. El módulo muestra solo títulos presentados por notario a través del SID, con estado observado, liquidado o tachado y asiento vigente. Un título en papel, uno ya inscrito o uno desistido no aparece. La Resolución 2270-2023-SUNARP-TR declaró improcedente una apelación contra un título tachado por desistimiento total de la rogatoria, porque ese desistimiento pone fin al procedimiento registral.
- Pagas un certificado que no hacía falta. Para apelar como representado no se pide certificado digital: se pide ID-PERÚ. Qué certificado sirve ante SUNARP lo explica caso por caso.
- Esperas que el notario apele por ti. Apelar contra la observación es un acto procesal propio; el notario no está obligado por esta resolución a apelar. Si quieres que lo haga, pídeselo antes de que venza el plazo.
Nuestra opinión
Vendemos certificados digitales y aquí no hace falta ninguno, salvo que seas el notario. La 081-2025 resolvió bien lo difícil: un representado puede apelar sin pisarle el título al notario. Lo que falla es la salida para quien no tiene DNIe o app de RENIEC. Un extranjero con carné de extranjería es presentante o representado igual que un peruano, y la propia norma de ID GOB.PE prevé el servicio de MIGRACIONES. Mientras SUNARP no diga si lo conecta, la regla práctica es que el extranjero dependa de su notario. Es una brecha que la resolución dejó escrita en su artículo 2 y que cuesta plazo, porque el reloj de 35 días corre igual.
Lo que este artículo no afirma
- Que un extranjero no pueda apelar, ni que pueda. Ninguna fuente lo dice.
- Que Migraciones o ID GOB.PE autentiquen hoy a un extranjero ante SUNARP. El D.S. 029-2021-PCM lo prevé; no encontramos que esté conectado.
- El texto vigente del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Los artículos 25, 28, 37, 142, 143 y 144 los conocemos a través de dos resoluciones del Tribunal Registral (2021 y 2023) y de la 081-2025. No comprobamos si fueron modificados después, y la 157-2025, de octubre de 2025, repite los 35 días.
- Si los 35 días son hábiles o calendario. El artículo 4 del reglamento, que fija el cómputo, no lo leímos.
- Tasas. No verificamos ningún derecho registral por apelar o reingresar.
- Cómo es cada pantalla. El módulo exige cuenta y app; seguimos el boletín de SUNARP.
- Qué firma exige el notario al subsanar. Los considerandos dicen que lo hace desde su módulo; la resolución no lo detalla.
- Que la Resolución 081-2025 siga igual. Leímos su texto de 2025 y no buscamos modificatorias posteriores más allá de lo que citan las resoluciones de octubre de 2026 que revisamos para este clúster.
La serie
Este es el quinto y último artículo del clúster sobre la firma digital ante SUNARP, cuyo pilar es la firma digital ante SUNARP:
- Constituir una empresa en línea por el SID-SUNARP.
- Qué certificado digital sirve ante SUNARP y cuál no.
- Presentar una solicitud a SUNARP sin notario.
- La publicidad registral con firma de SUNARP.
- Este artículo.
Fuentes
Consultadas el 4 de noviembre de 2026. Copias locales en reports/redaccion-diaria/2026-11-04-notas/fuentes/mfd-subsanar-apelar/.
- Resolución 081-2025-SUNARP/SN, El Peruano, 30 de mayo de 2025. Copia:
res081-2025.txt. - SUNARP, Directiva DI-002-SNR-DTR V.02, Resolución 186-2023-SUNARP/SN, 8 de noviembre de 2023, numerales 6.6, 7.5, 7.8 y 7.10. Copia:
directiva-sid-v02.txt. - SUNARP, boletín «Sunarp te informa» n.º 7, 30 de mayo de 2025. Copias:
boletin7.pdf,boletin7.raw.txt. - Tribunal Registral, Resolución 584-2021-SUNARP-TR, 14 de junio de 2021 (transcribe los artículos 25, 27, 28 y 37 del TUO). Copia:
Resolucion-584-2021-SUNARP-TR.txt. - Tribunal Registral, Resolución 2270-2023-SUNARP-TR, 25 de mayo de 2023 (artículos 142, 143 y 144). Copia:
Resolucion-2270-2023-SUNARP-TR.txt. - Resolución 157-2025-SUNARP/SN, 14 de octubre de 2025, publicada en El Peruano el 17 de octubre (copia de LP Derecho de la página de El Peruano). Copias:
res157-2025-lp.raw.txt. - Decreto Supremo 029-2021-PCM, Reglamento del D.Leg. 1412 (Ley de Gobierno Digital), artículo 14, El Peruano, edición del 19 de febrero de 2021. Copia:
ds029-2021-pcm.txt.
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Última revisión: 4 de noviembre de 2026.